Антон Свешников

Вопрос, что же выгоднее купить комнату в коммунальной квартире в Москве или квартиру-студию в ближнем Подмосковье, инвесторы решают, исходя из множества жизненных обстоятельств. Как правило, набор альтернатив выглядит так:

С соседями или без?

Комнату в коммунальной квартире покупают, если нет возможности или, что бывает чаще, желания брать ипотечный кредит; если жилье (любое) нужно здесь и сейчас, и в самые короткие сроки. В этих условиях у потенциального инвестора нет достаточного временного лага, чтоб инвестировать деньги в строящееся жилье; еще один довод – не хочется платить две цены – за аренду квартиру и за ипотеку.

Новостройки имеют массу преимуществ перед вторичным рынком, их главный недостаток – высокая цена

«Покупают комнату в надежде выкупить впоследствии другие комнаты в квартире. Из-за московской регистрации и возможности пользоваться московскими льготами. Однако желающих купить квартиру в области вместо комнаты в Москве становится все больше. По нашим оценкам, на сегодняшний объем предложений комнат в Москве составляет около 5% от всего объема рынка, а спрос еще меньше – всего 3%. Причины этого вполне понятны – имея в бюджете сумму, равную стоимости комнаты в Москве (а это 2,5-4,6 млн руб.), можно купить отдельную квартиру в новом, современном доме с улучшенной планировкой в ближнем Подмосковье или на территории Новой Москвы», – рассуждает Ирина Доброхотова , председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» .

Студию как альтернативу комнате в коммунальной квартире выбирают, если жизнь в «своих метрах» важнее, чем разговоры с соседями на общей кухне (согласитесь, это даже звучит архаично) и есть деньги, которые будут потрачены на аренду жилья, в ожидании, когда же достроится дом. Еще один распространенный вариант – в семье уже есть жилье, и студия покупается пожилым родителям или ребенку студенту, или для последующей сдачи в аренду.

Где выше риски?

«Если мы говорим об инвестициях , то главные риски покупки студии в новостройке – это стандартные риски долевого строительства: недострой, задержка со сдачей объекта», – отмечает Павел Луценко , генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

По словам Алексея Шленова , исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» , если покупка совершается в инвестиционных целях, то комната в коммуналке в Москве будет предпочтительнее, нежели строящаяся студия в Подмосковье. Готовые квартиры и комнаты в пределах МКАД пользуются устойчивым спросом и более востребованы, нежели современные объекты за пределами столицы.

По мнению эксперта, после окончания строительства и оформления студии в собственность, ее цена, безусловно, вырастет, но срок экспозиции будет выше, нежели у комнаты недалеко от центра. Конечно, у этого вида квартир есть свой покупатель. Поскольку такие варианты чаще всего встречаются в жилых комплексах повышенной комфортности, то их оборудуют, в том числе, в качестве гостевых квартир. Кроме того, как считает Шленов, студии распространены на рынке аренды, их предпочитают иностранные граждане, для которых такой формат более привычен. Такие квартиры приобретают обеспеченные молодые люди, не обремененные семьей, в качестве первого статусного жилья. Но активного интереса к студиям представитель МИЭЛЬ не отмечает.

«Комнаты в коммунальных квартирах всегда пользовались спросом. Это хороший вариант для тех, кто хотел бы жить в Москве, а не в Подмосковье, но имеет ограниченный бюджет. Спрос на комнаты в коммунальных квартирах выше в ЦАО и престижных районах некоторых других округов, например, в Западном округе», – говорит Алексей Шленов. По мере удаления от центра спрос на комнаты падает, если не вступает в силу подход «цена-качество». Все комнаты в Москве востребованы на рынке жилья, но чем объект дальше от центра, тем он дешевле.

Где выше доход?

Свои приверженцы есть и у альтернативной инвестиции – в покупку студии в Подмосковье. «Во многих проектах за сопоставимые деньги в Москве вы не купите приличную комнату, а в Подмосковье получите небольшую квартиру-студию в микрорайоне с удобным транспортным сообщением, инфраструктурными объектами и благоустроенной территорией», – вступает в диалог Григорий Алтухов , коммерческий директор ФСК «Лидер» . Более того, по его мнению, сегодня ближайшее Подмосковье уверенно конкурирует со столицей. Порой в некоторые районы области можно быстрее добраться, чем во многие спальные районы Москвы. Но квартира, купленная в ближайшем Подмосковье, выигрышнее не только по этой причине.

Комната в Москве – это вторичное жилье, инвестиционная привлекательность вторичного жилья непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке. По словам Доброхотовой, «вторичка» может даже подешеветь, если, к примеру, перед домом вдруг «вырос» крупный торговый центр, соответственно, появились пробки и проблемы с парковкой, в результате вторичное жилье теряет ряд былых достоинств и дешевеет. Между тем привлекательность новостройки только растет – еще не было случая, чтобы новостройка подешевела относительно стартовой цены. «Так что если исходить из целей инвестиций, то отдельное жилье в новом доме в ближайшем Подмосковье вариант все же более предпочтительный», – советует Ирина Доброхотова. Так как при почти одинаковом уровне ликвидности, продажа комнаты в будущем может быть сопряжена с немалыми проблемами и нервотрепкой.

«Квартиру вблизи МКАД на восточном направлении можно купить на этапе строительства за 3,5 млн рублей. За эти же деньги можно купить комнату, например, в коммунальной квартире в старом доме, как в центральной части Москвы, так и в новом доме, но на периферии столицы. Однако, если через 1 год к концу стройки и моменту получения ключей, квартира на первичном рынке может стоить уже 4,5 млн рублей, то комната если и подорожает за это же время, то максимум на 1-2%, но в случае продажи комнаты торг может сместить итоговую цену сделки на прежний уровень (те же деньги, за которые вы и покупали комнату)», – рассказывает Алтухов.

Впрочем, Елена Валеева уверена, что с целью инвестиций можно рассматривать оба варианта. С одной стороны, покупка студии на начальном этапе позволит заработать на самом строительстве объекта до 50%. С другой стороны, приобретая комнату, ее владелец получает возможность сразу сдавать жилплощадь и получать дивиденды. Но сама цена объекта значительной прибыли не даст.

По ее словам, если покупателю есть, где жить, то выгоднее купить студию и подождать окончания ее строительства. Если же человеку негде жить, и нет средств на аренду жилья, то однозначно проще купить комнату.

Комната или студия? Плюсы и минусы

	Вторичный рынок		Новостройки
	Комната в квартире в Москве*
		В Москве*	В Москве*	В Подмосковье
Плюсы	Низкая цена		Хорошая планировка
		Отсутствие юр. ограничений при последующей сдаче в аренду
	Хорошая транспортная доступность **			Цена ниже, чем в Москве
	Отсутствие рисков недостроя		Цена объекта будет расти
		Отсутствие соседей
Минусы	Юридические ограничения при сдаче в аренду	Не самая лучшая планировка	Стандартные риски: недострой, задержки со сдачей объекта
	Цена объекта, если и будет расти, то медленно			Плохая транспортная доступность **
	Рядом может быть построен торговый центр и объект подешевеет
	Наличие соседей

* Имеется в виду территория «старой Москвы».

** В ряде случае транспортная доступность в городах Подмосковья лучше, чем в районах Москвы

На первый взгляд сдача имущества в аренду может показаться выгодной. Стоимость квартир в мегаполисах настолько крупная, а сама арендная плата такая маленькая, что вложенные средства оправдываются только спустя десятилетия.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Этого времени будет достаточно только в том случае, если хозяину удастся найти хороших клиентов, и миновать риски.

Особенности

Наличие в собственности недвижимости выступает гарантией сохранности инвестиций. На неё не окажет влияние инфляция, по той причине, что цена имущества поднимается пропорционально её росту.

Немало владельцев принимает решение о продажи имущества. Однако прежде затрагивается вопрос реализации и сохранении денег, полученных с продажи.

Конечно, если иные цели в формировании бизнеса либо покупки иной дорогостоящей квартиры отсутствуют, тогда продажа может обернуться только ущербом, который может выражаться в следующем:

• в формате инфляции;
• если собственник вкладывался в банк, тогда он получит незначительный процент;
• приобретение жилья, без которого сложно обойтись;
• рисков, которые связаны с вопросами сохранности финансов.

Держать жильё пустым также не выгодно, поскольку его владельцу всё равно придётся вносить оплату за коммунальные услуги, эксплуатацию имущества и иные затраты, связанные с содержанием. Подобные нюансы сподвигают большинство хозяев пустующих квартир на передачу его в аренду.

Здесь у собственников появляется масса положительных сторон:

• квартира всегда находится под присмотром нанимателей;
• выручка от сделки позволяет оплатить расходы на содержание имущества, и получить дополнительный доход;
• при возникновении чрезвычайных ситуаций, квартиросъёмщики предпримут первые меры по их устранению;
• имущество, в котором будут находиться наниматели, будет избавлено от посягательства знакомых и родственников.

Чтобы сдавать квартиру на законных основаниях, регистрироваться в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя нет необходимости.

Налог будет рассчитываться исходя из суммы арендной платы, которая обозначается в соглашении. Процентная ставка в таком случае поднимается не выше 13% от фактической суммы дохода.

Редко этот размер может увеличиваться до 17 процентов, но повышение касается только тех, чей доход от аренды увеличен до десяти МРОТ.

Стоит ли сдавать

Большая выгода в аренде квартиры даётся тем, кто получил её по наследству. После подписания соглашения, его уже невозможно исправить.

Главное, чтобы в договоре присутствовали следующие пункты:

• сумма и время перечисления платы за аренду;
• процент разрешённого применения арендуемой квартиры;
• вопросы касательно внесению оплаты за коммунальные услуги;
• порядок анализа состояния имущества хозяином;
• процесс возмещения доставленного собственнику ущерба.

Хорошо, если перед заключением договора, участники соглашения смогу провести предварительную беседу с профессиональным юристом.

Здесь нужно отметить, что если квартиросъёмщик решит провести в квартире ремонтные работы, то конечный результат всё равно будет принадлежать собственнику. Все строительные мероприятия разрешается проводить исключительно с согласия хозяина.

Хорошо, если оно будет составлено в письменной форме, дабы избежать в будущем возможных недоразумений. Если же хозяин квартиры ответит твёрдым отказом, нанимателю придётся смириться с его решением.

Как выгодно сдать

Добиться выгоды можно только при правильном подходе к делу, при этом сама прибыль может увеличиваться до максимальной суммы. Результат во многом зависит от письменного договора, в котором должны описываться все условия и правила эксплуатации территории имущества.

Если говорить о вселении и выселении из имущества, то эти мероприятия проводятся при помощи составления акта приёма-передачи квартиры.

В нём основной упор делается на следующие данные:

• показатели жилья;
• её косметическое и техническое наполнение;
• состояние сантехнических комплектующих;
• расположение мебели и её состояние.

В текстовой части документа могут вписываться все данные, которые могут показаться полезными арендодателю, если они помогают ему регламентировать отношения с нанимателями.

В этот список может включаться запрет на осуществление регистрации, субаренды, и иные недопустимые на взгляд собственника действия. При таких условиях между участниками будет сохраняться договорённость, а сам хозяин регламентирует договорные отношения на свой взгляд.

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

В совершенстве, даже если человек купит жильё по ипотечной программе, и дальше будет сдавать его, он сможет заработать на аренде большие деньги. Полученную выручку он может отдавать кредитору в качестве погашения финансовых обязательств перед банком.

Полностью расплатиться по ипотеке ему удастся приблизительно через 10-20 лет. В результате, квартира появится у него практически даром. Однако эта идея кажется заманчивой только в теории.

Российское законодательство не запрещает гражданам совершать подобные действия, но здесь важно внимательное изучение договора с банком. В нём не должно быть запретов на аренду иным лицам.

Однако даже самые лояльные условия банка не смогут принести никакой прибыли. Это если ещё не обращать внимание на всевозможные затруднения с поиском нанимателей, его неаккуратным обращением с чужими вещами в квартире, затраты на дополнительные ремонтные работы и прочее.

Следовательно, брать квартиру в ипотеку, чтобы после сдавать её в аренду считается не прибыльным мероприятием.

Доходность бизнеса в таком случае в среднем составляет 4-7% годовых. Расчёты говорят, что гораздо выгоднее купить две недорогие одно- либо двухкомнатные квартиры в известных для аренды городских районах, или там, где ощущается недостаток предложений.

Капиталовложение такого плана окупится намного быстрее, в сравнении с покупкой одной, но дорогостоящей квартиры.

Желательно сразу определиться с тем, кому именно будет сдаваться квартира. Так, если говорить об иммигрантах, студентах и трудящихся вахтой, то для них размеры и качество жилья редко выходят на первый план.

Когда же жильё планируется давать на пользование семьям с детьми, то здесь действуют совершенно иные законы.

В последнем случае квартира не может иметь только одну комнату. Она должна оборудоваться стиральной машиной и другими бытовыми приборами. Хорошо если рядом будут располагаться детские сады и школы.

Возможные риски

Что касается острых углов, которые являются скорее недостатком в решении данного вопроса, то здесь можно выделить несколько нюансов:

• собственник квартиры может столкнуться с недобросовестными нанимателями либо гражданами с мошенническими наклонностями;
• квартиросъёмщики могут потребовать обязательной регистрации по месту проживания;
• если на момент проживания в арендуемой квартире у нанимателей родится ребёнок, тогда с их выпиской у собственника могут возникнуть огромные проблемы;
• новые жильцы могут незаконно пересдать квартиру другим людям, и получать за сделку свой доход;
• если люди будут неаккуратно пользоваться арендуемым имуществом, хозяин может понести значительные убытки;
• противозаконные действия жильцов могут привести к неприятным инцидентам хозяина с представителями судебной власти.

Этот список далеко не полон, поскольку у владельца может возникнуть масса иных неприятностей. Например, если новые жильцы устроят потоп в квартире, из-за чего соседнему имуществу будут причинены ощутимые убытки.

Хорошо, если сделка будет оформлена грамотно, поскольку ему удастся взыскать с виновника необходимую сумму в полном объёме.

Если же у арендодателя не имеется договора, скорее всего восстанавливать имущество соседей собственнику придётся за счёт личного бюджета.

Похожие проблемы могут появляться в следствии неисправности сантехнических приборов. Тогда собственнику будет сложно что-либо доказать, поэтому в ремонт придётся вкладывать свои деньги.

Избежать этого получится только в том случае, если не будет доказана вина ЖЭКа, обслуживающего строение, специалистов, которые занимались установкой труб и т.д. Здесь владелец может заранее обезопасить себя, если застрахует гражданскую ответственность. Данная процедура также нуждается в дополнительных денежных вложениях.

Вопрос экономии при аренде жилплощади для многих людей стоит довольно остро. Не секрет, что арендовать даже однокомнатную квартиру в России – это довольно дорого и не каждому по карману. Поэтому некоторым приходит в голову мысль снять не полноценную квартиру, а комнату в коммуналке. Действительно, на первый взгляд это решение кажется удачным: комната в коммуналке явно обойдется дешевле «однушки». Правда, при этом придется пожертвовать комфортом, но в своем стремлении сэкономить потенциальный арендатор вполне на это согласен. Итак, давайте посмотрим, какие есть аргументы за и против аренды комнаты в коммуналке.

Почему комната лучше квартиры

Главное преимущество – это, конечно, цена. Тем более что в одном и том же районе дорогая однокомнатная квартира может оказаться дальше от метро или торгового центра, чем комната в коммуналке. Также состояние комнаты может быть ничуть не хуже, а то и лучше, чем состояние квартиры. Только представьте: ухоженная, уютная комната – и неопрятная квартира с обшарпанными стенами и скрипучими полами. Что вы предпочтете? Особенно если комната – в относительно новом доме, а квартира – в старом и давно не ремонтировавшемся.

Кстати, имейте в виду: если комната в коммуналке приватизирована, хозяин легко может оформить жильцу временную регистрацию. Согласие других жителей квартиры не требуется. Это очень удобная и быстрая процедура, поэтому многие потенциальные арендаторы, в конце концов, делают выбор именно в пользу коммуналки. Сейчас в Москве, где стоимость аренды жилья особенно высока, распространено такое явление, как совместная аренда жилплощади. Попросту говоря, несколько человек снимают квартиру в складчину, при этом они могут взять однокомнатную квартиру и жить все вместе в одной комнате (неплохой вариант, например, для студентов-заочников, приехавших сдавать сессию), либо снять двух- или трехкомнатную квартиру, соответственно, на две или три семьи. Однако в этом случае нужно иметь в виду, что, когда вы платите за комнату в коммуналке, вы имеет право делать там все, что разрешено законом, и не обязаны ни перед кем отчитываться. Хотите – устраиваете танцы допоздна, хотите – читаете стихи вслух, у кого на что хватит фантазии.

Но если вы в складчину, то ваши партнеры могут иметь свой взгляд на то, что и как будет делаться на арендованной жилплощади. Нужно будет каким-то образом договариваться, находить общий язык, стараться не мешать друг другу. Оптимальный вариант – это когда все жильцы работают, а в квартиру возвращаются только спать, но так бывает далеко не всегда. Сначала может казаться, что это – надуманная проблема. Но в реальности проживающих вместе людей могут раздражать самые неожиданные мелочи: храп в постели, чихание, слишком долгое умывание и т. д. Допустим, в отдельной комнате еще как-то можно защититься от посторонних звуков: повесить ковер на стену, поплотнее закрыть дверь. Но когда все живут в одной комнате, такие меры не помогут. Есть еще одна сложность – дети. С взрослыми договориться проще, но дети сами по себе – изрядный источник шума, они бегают, кричат, играют так, что пыль столбом стоит по всей квартире, поэтому если одна или несколько семей из тех, что решили снять квартиру вскладчину, состоит не только из взрослых, находить общий язык будет еще боле сложно. Проблема усугубляется, если речь идет о грудном ребенке, да и тинейджеры порой могут доставить немало хлопот.

Почему квартира лучше комнаты

Если комната в коммуналке не приватизирована, для официальной временной регистрации арендатора потребуется согласие всех жильцов квартиры, а также соблюдение норматива квадратных метров. Так как получение письменного согласия может затянуться, хозяева нередко сдают комнаты неофициально, без регистрации. Так что хорошенько подумайте: если иметь регистрацию для вас – принципиально, то лучше арендовать квартиру: прописаться в ней гораздо проще. Традиционно коммуналки расположены в старых домах, и состояние канализации, водоснабжения, электрической сети в комнате может быть далеко от идеала.

Ситуация усугубляется тем, что нередко других жильцов вполне устраивает сломанный унитаз или перегоревшая лампочка, а все предложения что-нибудь исправить или починить они принимают в штыки. Вы уверены, что хотите в одиночку платить за то, что потом будут использовать все? В отдельной квартире подобное тоже можно увидеть, но гораздо реже. Места общего пользования в коммуналках часто выглядят довольно неприглядно, потому что наводить там порядок никто не хочет. Не в каждой коммуналке можно смело оставлять в ванной комнате свое полотенце, мыло, зубную щетку, и не каждому понравится ходить умываться, неся все это с собой. Конечно, для неприхотливого человека это может и не быть проблемой, но если вы привыкли каждое утро находить зубную щетку на строго определенном месте на полочке в ванной – лучше вам арендовать квартиру.

Уборка мест общественного пользования обычно производится по расписанию, но нередко одни соседи ленятся и не хотят этим заниматься, а другие, наоборот, оказываются строгими ревнителями чистоты и могут даже следить за вами: достаточно ли чисто вы вымыли раковину, хорошо ли помыли пол в туалете. Все это может привести к скандалам. Еще одна проблема – меблировка. В коммуналке бесполезно надеяться увидеть дизайнерскую обстановку, изысканные стулья, удобные кожаные диваны и т. д.

Скорее всего, вам предложат старую советскую мебель, которая, того и гляди, развалится от малейшего чиха. Правда, с этим можно столкнуться и в арендованной квартире, поэтому данный недостаток не стоит считать решающим. Разве что хозяин комнаты в коммуналке может затребовать более высокую арендную плату, упирая на то, что комната меблирована. В любом случае, принимать решение вам, только постарайтесь, чтобы это решение было взвешенным. Принцип «Потерплю, а потом привыкну» - не самый верный принцип, потому что нередко следование ему приводит, наоборот, к нарастанию дискомфорта. Подумайте, к чему вы привыкли, от каких привычек не хотите отказываться ни в коем случае. Конечно, если съемная жилплощадь вам нужна только для того, чтобы переночевать да позавтракать – тогда можно спокойно арендовать комнату в коммуналке. Ну а если вы любите принимать гостей, перед сном вам необходимо минимум на час погрузиться в ванну и т. д. – тогда все-таки лучше снять однокомнатную квартиру.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании , долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры. Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Компания «НДВ-Недвижимость»:

. при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело - офисные помещения.

Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 - 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями. К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв. м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год). А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации). Столько же - 7,5 лет - окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв. м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

ПРОВЕРЕНО

Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не 3 раза, а 1,5 - 2 раза.

Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 - 2 раза быстрее.

«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 - 3 года с доходностью 20 - 30% в год), - пояснил Антон Белых. - С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства. Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

Выгоднее офисов торговые объекты

«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте - 6-7 лет, а офисного - 8-9 лет», - уточнил Антон Белых. С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина , добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл. «Если рентная квартира приносит в среднем 4 - 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, - пояснил специалист. - Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб., а арендная плата - 360 тыс. руб. в год. «Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым - около 19 лет», - пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Офисная аренда - высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение. Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации. «Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, - пояснил эксперт. - В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, - пояснил специалист. - Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше. К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения. В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».

Расходы на налоги по коммерческой выше

Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы. Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, - пояснила эксперт. - Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

В жилье доходней всего экономкласс

Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, - отмечает Мария Жукова. - Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем. Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры. Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

ВЫВОДЫ

И тут мы подходим к самому главному вопросу: выгодно ли при таких условиях частным инвесторам покупать коммерческое жилье с целью сдавать его в аренду?

Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир. То есть по сути, это разные классы инвесторов - те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно, и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

По словам вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елены Шевчук , минимальная сумма возможных инвестиций в покупку нежилого помещения в Москве колеблется в районе 1 млн долларов. Есть и вероятность найти помещение за 300 - 500 тыс. долларов, но для этого потребуется достаточно много времени и усилий, а также отличное знание рынка.

При таких цифрах, неудивительно, что основной поток частных инвесторов в Москве все-таки рассматривает инвестиции в жилье, так как минимальный объем вложений здесь очевидно ниже, чем в коммерческом сегменте. В принципе можно купить приличную квартиру за 200-250 тыс. долларов, а на ранней стадии строительства - еще дешевле. Хотя эксперт полагает, что окупаемость квартир в определенных районах может быть выше, чем коммерческих площадей, но тогда и стоимость такого жилья будет изначально более высокой.

Мария Лукина